Οδηγός Guide

Αγορά ακινήτου στην Κύπρο: οι φόροι και τα κόστη πέρα από την τιμή Buying Property in Cyprus: The Taxes and Costs on Top of the Price

Τι πληρώνεις πέρα από την τιμή εξαρτάται από το ακίνητο και την περίπτωσή σου. Εδώ θα βρεις τι να ελέγξεις πριν υπογράψεις. What you pay on top of the purchase price depends on the property and your situation. Here is what to check before you sign.

Ενημερώθηκε τον Ιούλιο του 2026 · γενική ενημέρωση, όχι προσωπική φορολογική συμβουλή

Με λίγα λόγια

Οι ξένοι μπορούν κατά κανόνα να αγοράσουν ακίνητο στην Κύπρο, αν και οι αγοραστές εκτός ΕΕ μπορεί να χρειάζονται πρόσθετη άδεια. Πέρα από την τιμή, πληρώνεις κατά περίπτωση ΦΠΑ ή μεταβιβαστικά τέλη, συν χαρτόσημα για το συμβόλαιο. Το τι ισχύει, και πόσο, εξαρτάται από το αν το ακίνητο είναι καινούριο ή μεταπωλούμενο και από τη δική σου περίπτωση.

Στα κυπριακά ακίνητα, η έκπληξη σπάνια βρίσκεται στην τιμή· βρίσκεται σε όσα προστίθενται πάνω της. Ο οδηγός απαντά στα ερωτήματα που πραγματικά θέτουν οι αγοραστές, ώστε να ξέρεις τι να ελέγξεις, και πού τα δικά σου δεδομένα αλλάζουν το ποσό, πριν δεσμευτείς.

Μπορούν ξένοι να αγοράσουν ακίνητο στην Κύπρο;

Κατά κανόνα ναι. Οι αγοραστές εκτός ΕΕ ενδέχεται να χρειάζονται πρόσθετη άδεια, ενώ μπορεί να συνοδεύεται και από όρους. Επειδή οι λεπτομέρειες εξαρτώνται από το καθεστώς σου και από το ακίνητο, αυτό είναι από τα πρώτα πράγματα που επιβεβαιώνονται, όχι από αυτά που υποθέτεις.

Γιατί μετράει αν το ακίνητο είναι καινούριο ή μεταπωλούμενο;

Το αν το ακίνητο είναι νεόδμητο ή μεταπωλούμενο είναι το στοιχείο που αλλάζει περισσότερο από οτιδήποτε τη φορολογική αντιμετώπιση. Κατά κανόνα κρίνει αν η αγορά υπάγεται σε ΦΠΑ ή σε μεταβιβαστικά τέλη, δύο διαφορετικά πράγματα. Όταν αυτή η διάκριση ξεκαθαρίσει νωρίς, δεν υπολογίζεις λάθος κόστος στον προϋπολογισμό σου.

Ποια είναι η διαφορά ΦΠΑ και μεταβιβαστικών τελών;

Ως γενικός κανόνας, το νεόδμητο ακίνητο υπάγεται συνήθως σε ΦΠΑ, ενώ το μεταπωλούμενο που έχει ήδη περάσει από ΦΠΑ επιβαρύνεται συνήθως με μεταβιβαστικά τέλη. Τα δύο δεν χρεώνονται κατά κανόνα μαζί στην ίδια αγορά. Το ποιο ισχύει για το δικό σου ακίνητο, και πώς υπολογίζεται, εξαρτάται από το ακίνητο και τους ισχύοντες κανόνες, γι' αυτό αξίζει επιβεβαίωση για το συγκεκριμένο ακίνητο που αγοράζεις.

Χαρτόσημα

Τα χαρτόσημα αφορούν κατά κανόνα το ίδιο το αγοραπωλητήριο συμβόλαιο. Είναι ξεχωριστή επιβάρυνση από τον ΦΠΑ και τα μεταβιβαστικά τέλη και μπαίνουν στο συνολικό κόστος που πρέπει να προγραμματίσεις. Ο τρόπος υπολογισμού ορίζεται από τους κανόνες που ισχύουν.

Ισχύει μειωμένος ΦΠΑ για κύρια κατοικία;

Μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ μπορεί να ισχύει όταν το ακίνητο προορίζεται για κύρια κατοικία, με προϋποθέσεις. Και ο συντελεστής και οι προϋποθέσεις γύρω του έχουν αλλάξει κατά καιρούς, οπότε το αν πληροίς τα κριτήρια ελέγχεται με βάση τους τρέχοντες κανόνες για την περίπτωσή σου. Μην υποθέσεις ότι ο μειωμένος συντελεστής ισχύει πριν επιβεβαιωθεί.

Ποσά και άδειες θέλουν επιβεβαίωση

Στα ακίνητα, οι συντελεστές, οι προϋποθέσεις του μειωμένου ΦΠΑ και οι απαιτήσεις άδειας για αγοραστές εκτός ΕΕ αλλάζουν και κρίνονται από λεπτομέρειες. Ο οδηγός μένει συνειδητά στις κατηγορίες. Τα πραγματικά ποσά και οι κανόνες για τη δική σου αγορά επιβεβαιώνονται πριν υπογράψεις.

Άλλα έξοδα που συχνά ξεχνιούνται

  • Δικηγορικά έξοδα και έλεγχος του ακινήτου και του τίτλου.
  • Έξοδα εγγραφής και συναφή επίσημα τέλη.
  • Τα τρέχοντα έξοδα ιδιοκτησίας μετά την αγορά.
  • Έξοδα που συνδέονται με τη χρηματοδότηση, αν παίρνεις δάνειο.

Να ελέγξω τη φορολογική πλευρά πριν υπογράψω;

Ναι. Πριν υπογράψεις, αξίζει να επιβεβαιώσεις ποια από αυτά τα κόστη αφορούν τη δική σου αγορά, γιατί το νεόδμητο ή μεταπωλούμενο, το καθεστώς σου ως αγοραστή και οι προϋποθέσεις τυχόν μειωμένου συντελεστή μπορούν το καθένα να αλλάξει το σύνολο. Ένας σύντομος έλεγχος τώρα γλιτώνει μια ακριβή έκπληξη αργότερα.

Πότε χρειάζεται επαγγελματικός έλεγχος;

Με δεδομένα τα ποσά, ο έλεγχος της φορολογίας του ακινήτου πριν από την υπογραφή αξίζει σχεδόν πάντα. Επιβεβαιώνει ποια κόστη αφορούν τη συγκεκριμένη αγορά και προλαβαίνει τις εκπλήξεις. Αν παράλληλα μετακομίζεις στην Κύπρο, μπορεί να μετράνε και η φορολογική σου κατοικία και το non-dom· δες τον οδηγό για το non-dom και το αν θα χρειαστεί να υποβάλεις δήλωση στο πρέπει να υποβάλω δήλωση;

Ετοιμάζεσαι να αγοράσεις; Πριν υπογράψεις, ελέγχουμε ποιοι φόροι και ποια κόστη μπορεί να ισχύουν για το συγκεκριμένο ακίνητο, ώστε να μην υπάρξουν εκπλήξεις.

Κλείσε συμβουλευτική για τη φορολογία ακινήτου Δωρεάν έλεγχος

Συχνές ερωτήσεις

Μπορούν ξένοι να αγοράσουν ακίνητο στην Κύπρο;

Κατά κανόνα ναι, αν και οι αγοραστές εκτός ΕΕ μπορεί να χρειάζονται πρόσθετη άδεια. Οι λεπτομέρειες εξαρτώνται από το καθεστώς σου και το ακίνητο, γι' αυτό επιβεβαιώνονται πριν δεσμευτείς.

Ποιοι φόροι και ποια έξοδα ισχύουν όταν αγοράζεις ακίνητο στην Κύπρο;

Ανάλογα με το ακίνητο, ΦΠΑ (συνήθως στα νεόδμητα) ή μεταβιβαστικά τέλη (συνήθως στα μεταπωλούμενα), συν χαρτόσημα για το συμβόλαιο και λοιπά έξοδα όπως δικηγορικά και τέλη εγγραφής. Τα ποσά εξαρτώνται από το ακίνητο και τους ισχύοντες κανόνες.

Ποια είναι η διαφορά ΦΠΑ και μεταβιβαστικών τελών;

Ως γενικός κανόνας, το νεόδμητο υπάγεται συνήθως σε ΦΠΑ, ενώ το μεταπωλούμενο που έχει ήδη περάσει από ΦΠΑ επιβαρύνεται με μεταβιβαστικά τέλη. Τα δύο δεν χρεώνονται κατά κανόνα μαζί στην ίδια αγορά. Το ποιο ισχύει κρίνεται από το ακίνητο και τους τρέχοντες κανόνες.

Ισχύει μειωμένος ΦΠΑ για κύρια κατοικία στην Κύπρο;

Μειωμένος συντελεστής μπορεί να ισχύει για κύρια κατοικία, με προϋποθέσεις που έχουν αλλάξει κατά καιρούς. Το αν πληροίς τα κριτήρια ελέγχεται με βάση τους τρέχοντες κανόνες για την περίπτωσή σου, οπότε μην το θεωρήσεις δεδομένο.

Δες και τους άλλους οδηγούς

Οι οδηγοί του ιστότοπου είναι γενική ενημέρωση, με βάση τα στοιχεία που ήταν διαθέσιμα την ημερομηνία ενημέρωσης. Δεν αντικαθιστούν έλεγχο της δικής σου περίπτωσης από επαγγελματία.

Updated July 2026 · general guidance, not personal tax advice

Quick answer

Foreigners can generally buy property in Cyprus, though buyers from outside the EU may need extra permission. On top of the price you pay either VAT or transfer fees, depending on the case, plus stamp duty on the contract. Which apply, and how much, depends on whether the property is new or resale and on your situation, so the final figure is not a single flat rule.

People are often surprised less by the price of Cyprus property and more by what sits on top of it. This guide answers the questions buyers actually ask, so you know what to check, and where your own facts change the number, before you commit.

Can foreigners buy property in Cyprus?

Generally, foreigners can buy property in Cyprus. Buyers from outside the EU may face additional permission requirements, and there can be conditions attached. Because the specifics depend on your status and the property, this is one of the first things to confirm rather than assume.

Why does new vs resale property matter?

Whether a property is newly built or a resale is the single fact that most changes the tax picture. It generally decides whether the purchase falls under VAT or under transfer fees, which are two different things. Getting this distinction right early avoids budgeting for the wrong cost.

What is the difference between VAT and transfer fees?

As a rule of thumb, new property tends to fall under VAT, while resale property that has already been through VAT tends to attract transfer fees instead. The two are not usually stacked on the same purchase. Which one applies to your property, and how it is calculated, depends on the property and the current rules, so it is worth confirming for the specific home you are buying.

Stamp duty

Stamp duty typically applies to the purchase contract itself. It is separate from VAT and transfer fees and is part of the total cost to plan for. The way it is calculated is set by the rules in force.

Is there reduced VAT for a main home?

A reduced VAT rate may be available where the property is your main residence, subject to conditions. Both the reduced rate and the conditions around it have been the subject of change, so whether you qualify has to be checked against the current rules for your case. Do not assume a reduced rate applies until it is confirmed.

Figures and permits must be verified

Property is an area where the rates, the reduced-rate conditions and the permission requirements for non-EU buyers change and depend on detail. This guide keeps to the categories on purpose. The actual numbers and rules for your purchase should be verified before you sign.

Other costs people forget

  • Legal fees and due diligence on the property and title.
  • Registration and related official costs.
  • Ongoing costs of ownership after purchase.
  • Costs tied to financing, if you are using a loan.

Should I check the tax side before I sign?

Yes. Before you sign, it is worth confirming which of these costs apply to your specific purchase, because new versus resale, your buyer status and any reduced-rate conditions can each change the total. A short check now avoids an expensive surprise later.

When to get a professional review

Given the amounts involved, a property tax review before you sign is usually worth it. It confirms which costs apply to your specific purchase and avoids surprises. If you are also moving to Cyprus, your residency and non-dom position may be relevant too; see the non-dom guide and whether you will need to file in do I need to file.

About to buy? Before you sign, we check which taxes and costs apply to your specific purchase, so there are no surprises.

Book a property tax consultation Free check

FAQ

Can foreigners buy property in Cyprus?

Generally yes, although buyers from outside the EU may face additional permission requirements. The specifics depend on your status and the property, so they should be checked before you commit.

What taxes and costs apply when buying property in Cyprus?

Depending on the property, either VAT (typically on new property) or transfer fees (typically on resale), plus stamp duty on the contract, and other costs such as legal and registration fees. The amounts depend on the property and the current rules.

What is the difference between VAT and transfer fees?

As a rule of thumb, new property tends to fall under VAT, while resale property that has already been through VAT tends to attract transfer fees instead. The two are not usually charged on the same purchase. Which applies depends on the property and the current rules.

Is there reduced VAT for a main home in Cyprus?

A reduced rate may apply where the property is your main residence, subject to conditions that have changed over time. Whether you qualify must be checked against the current rules for your case, so do not assume it applies.

See the other guides

The guides on this site are general information, based on what was available on the update date. They do not replace a professional review of your own case.