Οδηγός Guide

Αγορά ακινήτου στην Κύπρο: φόροι, τέλη και παραδείγματα Buying Property in Cyprus: Taxes, Fees and Examples

Το καινούργιο ακίνητο σημαίνει συνήθως ΦΠΑ 19%, ή 5% για κύρια κατοικία που πληροί τις προϋποθέσεις. Το μεταπωλούμενο σημαίνει συνήθως μεταβιβαστικά τέλη. Εδώ θα βρεις τους αριθμούς, με παραδείγματα. A new property usually means 19% VAT, or 5% for a qualifying main home. A resale usually means transfer fees. Here are the numbers, with worked examples.

Ενημερώθηκε τον Ιούλιο του 2026 · γενική ενημέρωση, όχι προσωπική φορολογική συμβουλή

Σύντομη απάντηση

Αν αγοράζεις καινούργιο ακίνητο στην Κύπρο, ο βασικός φόρος είναι συνήθως ο ΦΠΑ. Ο κανονικός συντελεστής ΦΠΑ είναι 19%. Αν το ακίνητο θα είναι η κύρια κατοικία σου, μπορεί να ισχύει μειωμένος ΦΠΑ 5%, αλλά μόνο μέσα σε συγκεκριμένα όρια αξίας και εμβαδού.

Αν αγοράζεις μεταπωλούμενο ακίνητο, συνήθως δεν υπάρχει ΦΠΑ στην αγορά. Αντί για ΦΠΑ, εξετάζεις τα μεταβιβαστικά τέλη στο Κτηματολόγιο. Η κλίμακα είναι 3% για τις πρώτες €85.000, 5% για το επόμενο τμήμα μέχρι €170.000 και 8% για το ποσό πάνω από €170.000. Στις συνηθισμένες περιπτώσεις όπου επιβάλλονται μεταβιβαστικά τέλη, ισχύει μείωση 50%. Αν στην ίδια αγορά χρεώνεται ΦΠΑ, δεν χρεώνονται μεταβιβαστικά τέλη.

Για συμβόλαια που υπογράφονται από 1 Ιανουαρίου 2026, το χαρτόσημο δεν είναι πλέον κανονικό κόστος αγοράς. Αν είσαι αγοραστής εκτός ΕΕ, μπορεί επίσης να χρειάζεται άδεια για την απόκτηση ακινήτου στην Κύπρο.

Τι πληρώνεις συνήθως

Περίπτωση αγοραστή	Βασικό κόστος	Τυπικό ποσό	Τι να ελέγξεις
Καινούργιο ακίνητο, χωρίς μειωμένο ΦΠΑ	ΦΠΑ	19%	Αν ο πωλητής ή ο κατασκευαστής χρεώνει ΦΠΑ
Καινούργια κύρια κατοικία, με δικαίωμα μειωμένου ΦΠΑ	Μειωμένος ΦΠΑ	5% στο επιλέξιμο μέρος, 19% σε τυχόν μη επιλέξιμο μέρος	Όριο αξίας, όριο εμβαδού, χρήση ως κύρια κατοικία, προϋποθέσεις αίτησης
Μεταπωλούμενο ακίνητο	Μεταβιβαστικά τέλη	Κλίμακα 3%, 5%, 8%, συνήθως με μείωση 50%	Αξία Κτηματολογίου και τυχόν εξαίρεση
ΦΠΑ στην ίδια συναλλαγή	Χωρίς μεταβιβαστικά τέλη (κανόνας Κτηματολογίου)	0 μεταβιβαστικά τέλη	Πιστοποιητικό ΦΠΑ και στοιχεία συναλλαγής
Συμβόλαιο από το 2026	Χωρίς χαρτόσημο (κατάργηση 2026)	0 χαρτόσημο	Ημερομηνία υπογραφής και τυχόν παλαιότερο έγγραφο
Αγοραστής εκτός ΕΕ	Βήμα άδειας	Δεν είναι ποσοστό φόρου	Καθεστώς, τύπος ακινήτου, απαίτηση άδειας

Τρία παραδείγματα

Παράδειγμα 1: καινούργιο ακίνητο €300.000 με ΦΠΑ 19%

Τιμή πριν τον ΦΠΑ: €300.000. ΦΠΑ 19%: €57.000. Σύνολο πριν από άλλα έξοδα: €357.000. Αυτό είναι το απλό παράδειγμα όπου δεν εφαρμόζεται μειωμένος ΦΠΑ.

Παράδειγμα 2: μεταπωλούμενο ακίνητο €300.000 με μεταβιβαστικά τέλη

Κανονική κλίμακα πριν τη μείωση: 3% στις πρώτες €85.000 = €2.550. 5% στις επόμενες €85.000 = €4.250. 8% στις υπόλοιπες €130.000 = €10.400. Σύνολο πριν τη μείωση: €17.200. Αν ισχύει η συνηθισμένη μείωση 50%, τα εκτιμώμενα μεταβιβαστικά τέλη γίνονται €8.600.

Παράδειγμα 3: κύρια κατοικία €300.000 με μειωμένο ΦΠΑ 5%

Αν η κατοικία πληροί πλήρως τις προϋποθέσεις για μειωμένο ΦΠΑ, ο ΦΠΑ 5% στις €300.000 είναι €15.000. Σύνολο πριν από άλλα έξοδα: €315.000. Σε σύγκριση με ΦΠΑ 19%, η διαφορά είναι €42.000. Το παράδειγμα ισχύει μόνο αν πληρούνται οι προϋποθέσεις του μειωμένου ΦΠΑ.

Μπορούν ξένοι να αγοράσουν ακίνητο στην Κύπρο;

Οι αγοραστές από την ΕΕ αντιμετωπίζουν γενικά λιγότερα ζητήματα άδειας απόκτησης. Οι αγοραστές εκτός ΕΕ μπορεί να χρειάζονται άδεια για την απόκτηση ακινήτου, με βάση τους κανόνες για αλλοδαπούς. Δεν πρόκειται για ποσοστό φόρου, αλλά επηρεάζει αν η αγορά θα προχωρήσει ομαλά, γι' αυτό επιβεβαίωσε το καθεστώς σου νωρίς.

Καινούργιο ή μεταπωλούμενο: γιατί έχει σημασία;

Καθορίζει ποιο κόστος εξετάζεις. Καινούργιο: έλεγξε τον ΦΠΑ. Μεταπωλούμενο: έλεγξε τα μεταβιβαστικά τέλη. Το αν το ακίνητο είναι καινούργιο ή μεταπωλούμενο είναι το πρώτο που επιβεβαιώνεις, γιατί αλλάζει όλα τα παρακάτω.

ΦΠΑ ή μεταβιβαστικά τέλη: ποια είναι η διαφορά;

Ο ΦΠΑ χρεώνεται από τον πωλητή ή τον κατασκευαστή όπου ισχύει, συνήθως στα καινούργια ακίνητα. Τα μεταβιβαστικά τέλη καταβάλλονται στο Κτηματολόγιο όταν το ακίνητο μεταβιβάζεται στο όνομά σου, συνήθως στα μεταπωλούμενα. Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας αναφέρει ότι δεν χρεώνονται μεταβιβαστικά τέλη όπου χρεώνεται ΦΠΑ για την ίδια συναλλαγή. Έτσι, στις περισσότερες αγορές νεόδμητων ασχολείσαι με τον ΦΠΑ, όχι με τα μεταβιβαστικά τέλη.

Πόσα είναι τα μεταβιβαστικά τέλη στην Κύπρο;

Η κλίμακα είναι 3% για τις πρώτες €85.000, 5% από €85.001 έως €170.000 και 8% πάνω από €170.000. Σε μεταπωλούμενο €300.000 αυτό δίνει €2.550 + €4.250 + €10.400 = €17.200 πριν από κάθε μείωση. Όπου επιβάλλονται μεταβιβαστικά τέλη, ο συνήθης κανόνας του Κτηματολογίου δίνει μείωση 50%, με εξαιρέσεις, οπότε η εκτίμηση γίνεται περίπου €8.600. Τα τέλη μπορεί να υπολογιστούν στην τιμή πώλησης ή στην αγοραία αξία: το Κτηματολόγιο μπορεί να προσδιορίσει την αγοραία αξία αν δεν συμφωνεί με τη δηλωμένη τιμή.

Υπάρχει ακόμα χαρτόσημο το 2026;

Για έγγραφα που υπογράφονται από 1 Ιανουαρίου 2026, το χαρτόσημο έχει καταργηθεί, οπότε δεν αποτελεί κανονικό κόστος αγοραστή σε νέο συμβόλαιο του 2026. Αν ένα συμβόλαιο υπογράφηκε πριν από το 2026, μπορεί να ισχύουν ακόμη οι παλιοί κανόνες γι' αυτό. Μην υπολογίζεις χαρτόσημο ως τυπικό κόστος σε υπογραφή του 2026.

Πότε μπορεί να ισχύει ΦΠΑ 5% για κύρια κατοικία;

Ο μειωμένος ΦΠΑ 5% είναι δυνατός μόνο για κύρια και μόνιμη κατοικία, όχι για κάθε καινούργιο ακίνητο. Τα σημερινά όρια που ελέγχεις: 5% στα πρώτα 130 τ.μ., μέχρι τις πρώτες €350.000 της αξίας, με συνολική αξία ακινήτου όχι πάνω από €475.000 και συνολικό εμβαδόν δόμησης όχι πάνω από 190 τ.μ. Οποιοδήποτε μέρος εκτός των ορίων μπορεί να είναι στο 19%, και αν το ακίνητο ξεπερνά τα συνολικά όρια, ολόκληρη η αγορά μπορεί να είναι στο 19%. Αν είσαι κοντά στα όρια, έλεγξε τα αρχιτεκτονικά σχέδια και τα στοιχεία της άδειας, όχι τη διαφημιστική περιγραφή. Η υπαγωγή δεν είναι αυτόματη και δεν μπορεί να υποσχεθεί.

Ποια άλλα έξοδα να υπολογίσω;

Δικηγορικά έξοδα.
Εκτίμηση, επιθεώρηση ή νομικός έλεγχος του ακινήτου.
Τέλη Κτηματολογίου και διοικητικά έξοδα.
Τραπεζικά ή έξοδα στεγαστικού, αν χρηματοδοτείς την αγορά.
Ασφάλεια ακινήτου, αν απαιτείται.
Κοινόχρηστα έξοδα μετά την αγορά.
Φορολογική συμβουλή, αν η αγορά συνδέεται με μετεγκατάσταση, εισόδημα από ενοίκια, non-dom ή φορολογική κατοικία.

Τι να ελέγξω πριν υπογράψω;

Επιβεβαίωσε, γραπτώς: αν το ακίνητο είναι καινούργιο ή μεταπωλούμενο, αν ισχύει ΦΠΑ ή μεταβιβαστικά τέλη, αν δικαιούσαι ΦΠΑ 5% και σε ποια αξία και εμβαδόν, αν χρειάζεσαι άδεια αγοραστή εκτός ΕΕ, την ημερομηνία υπογραφής για το χαρτόσημο, και την πλήρη λίστα των υπόλοιπων εξόδων. Ζήτησε από τον δικηγόρο ή τον πωλητή τη θέση για τον ΦΠΑ και, για μεταπωλούμενο, το ποσό των μεταβιβαστικών τελών του Κτηματολογίου.

Πριν υπογράψεις, μπορούμε να ελέγξουμε αν η αγορά σου φαίνεται να περιλαμβάνει ΦΠΑ, μεταβιβαστικά τέλη, προϋποθέσεις μειωμένου ΦΠΑ, άδεια αγοραστή εκτός ΕΕ ή άλλα κόστη αγοράς. Παίρνεις καθαρή λίστα με όσα ισχύουν, όσα χρειάζονται επιβεβαίωση και όσα πρέπει να ρωτήσεις τον δικηγόρο ή τον πωλητή πριν προχωρήσεις.

Κλείσε συμβουλευτική για τη φορολογία ακινήτου Δωρεάν έλεγχος

Συχνές ερωτήσεις

Πληρώνω ΦΠΑ ή μεταβιβαστικά τέλη όταν αγοράζω ακίνητο στην Κύπρο;

Στο καινούργιο συνήθως ΦΠΑ: 19% κανονικός, ή 5% για κύρια κατοικία που πληροί τις προϋποθέσεις. Στο μεταπωλούμενο συνήθως μεταβιβαστικά τέλη. Αν χρεώνεται ΦΠΑ στη συναλλαγή, δεν χρεώνονται μεταβιβαστικά τέλη.

Πόσα είναι τα μεταβιβαστικά τέλη σε μεταπωλούμενο ακίνητο €300.000;

Με την κλίμακα 3%, 5% και 8%, ένα μεταπωλούμενο €300.000 δίνει €17.200 πριν από κάθε μείωση. Με τη συνήθη μείωση 50%, περίπου €8.600.

Υπάρχει ακόμα χαρτόσημο στην Κύπρο το 2026;

Για έγγραφα που υπογράφονται από 1 Ιανουαρίου 2026, το χαρτόσημο έχει καταργηθεί, οπότε δεν είναι κανονικό κόστος σε νέο συμβόλαιο του 2026. Συμβόλαια που υπογράφηκαν πριν το 2026 μπορεί να ακολουθούν τους παλιούς κανόνες.

Μπορώ να πάρω ΦΠΑ 5% για κατοικία στην Κύπρο;

Μόνο για κύρια και μόνιμη κατοικία, μέσα στα όρια: γενικά τα πρώτα 130 τ.μ. και οι πρώτες €350.000 της αξίας, με συνολική αξία έως €475.000 και εμβαδόν έως 190 τ.μ. Δεν είναι αυτόματο και θέλει έλεγχο.

Μπορούν αγοραστές εκτός ΕΕ να αγοράσουν ακίνητο στην Κύπρο;

Γενικά ναι, αλλά οι αγοραστές εκτός ΕΕ μπορεί να χρειάζονται άδεια για την απόκτηση ακινήτου. Δεν είναι φόρος, αλλά επηρεάζει αν η αγορά προχωρά ομαλά.

Τι πρέπει να ελέγξω πριν υπογράψω;

Αν είναι καινούργιο ή μεταπωλούμενο, αν ισχύει ΦΠΑ ή μεταβιβαστικά τέλη, αν δικαιούσαι ΦΠΑ 5%, αν χρειάζεσαι άδεια εκτός ΕΕ, την ημερομηνία υπογραφής για το χαρτόσημο, και τα υπόλοιπα έξοδα, όπως δικηγορικά και εκτίμηση.

Πηγές που ελέγχθηκαν: συντελεστές ΦΠΑ του Τμήματος Φορολογίας, οδηγίες του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας για μεταβιβαστικά τέλη, σύνοψη PwC Cyprus Tax Reform 2026 και πρόσφατη επαγγελματική καθοδήγηση για μειωμένο ΦΠΑ κατοικίας. Τελευταίος έλεγχος: Ιούλιος 2026.

Δες και τους άλλους οδηγούς

Οι οδηγοί του ιστότοπου είναι γενική ενημέρωση, με βάση τα στοιχεία που ήταν διαθέσιμα την ημερομηνία ενημέρωσης. Δεν αντικαθιστούν έλεγχο της δικής σου περίπτωσης από επαγγελματία.

Updated July 2026 · general guidance, not personal tax advice

Quick answer

If you buy a new property in Cyprus, the main tax is usually VAT. The standard VAT rate is 19%. If the property will be your main home, you may qualify for reduced 5% VAT, but only within specific value and size limits.

If you buy a resale property, VAT usually does not apply. Instead, you normally look at Land Registry transfer fees. The transfer-fee scale is 3% on the first €85,000, 5% on the next €85,000 and 8% above €170,000. In ordinary cases where transfer fees are charged, a 50% reduction applies. If VAT is charged on the same transaction, transfer fees are not charged.

For contracts signed from 1 January 2026, stamp duty is no longer a normal buyer cost. Non-EU buyers may also need permission to acquire property in Cyprus.

What you usually pay

Buyer situation	Main cost	Typical number	Check
New property, not reduced VAT	VAT	19%	Whether the seller or developer charges VAT
New main home, eligible for reduced VAT	Reduced VAT	5% on the qualifying part, 19% on any non-qualifying part	Value limit, area limit, main-home use, application conditions
Resale property	Transfer fees	3%, 5%, 8% scale, usually reduced by 50%	Land Registry value and any exception
VAT charged on the same transaction	No transfer fee (DLS rule)	0 transfer fee	VAT certificate and transaction details
Contract signed from 2026	No stamp duty (2026 abolition)	0 stamp duty	Signing date and any older-document issue
Non-EU buyer	Permission step	Not a tax percentage	Status, property type, permit requirement

Three worked examples

Example 1: New property at €300,000 with 19% VAT

Purchase price before VAT: €300,000. VAT at 19%: €57,000. Total before other costs: €357,000. This is the simple case where no reduced VAT applies.

Example 2: Resale property at €300,000 with transfer fees

Normal scale before reduction: 3% on €85,000 = €2,550. 5% on the next €85,000 = €4,250. 8% on the remaining €130,000 = €10,400. Total before reduction: €17,200. If the ordinary 50% reduction applies, estimated transfer fees become €8,600.

Example 3: Main home at €300,000 with reduced 5% VAT

If the home qualifies fully for the reduced rate, VAT at 5% on €300,000 is €15,000. Total before other costs: €315,000. Compared with 19% VAT, the difference is €42,000. This example only works if the reduced-VAT conditions are met.

Can foreigners buy property in Cyprus?

EU buyers generally face fewer acquisition-permission issues. Non-EU (third-country) buyers may need permission to acquire immovable property under the alien acquisition rules. This is not a tax percentage, but it affects whether the purchase can proceed smoothly, so confirm your status early.

New property or resale: why does it matter?

It decides which cost you look at. New property: check VAT. Resale: check transfer fees. Confirming new versus resale is the first thing to do, because it changes everything below.

VAT or transfer fees: what is the difference?

VAT is charged by the seller or developer where VAT applies, usually on new property. Transfer fees are paid to the Land Registry when the property is transferred into your name, usually on resale. The Department of Lands and Surveys (DLS) states that no transfer fee is charged where VAT is charged for the same transaction. So on most new-build purchases you deal with VAT, not transfer fees.

How much are transfer fees in Cyprus?

The scale is 3% on the first €85,000, 5% from €85,001 to €170,000, and 8% above €170,000. On a €300,000 resale that is €2,550 + €4,250 + €10,400 = €17,200 before any reduction. Where transfer fees are charged, the ordinary DLS rule gives a 50% reduction, subject to exceptions, so the estimate becomes about €8,600. Fees may be based on the sale price or on market value: DLS can determine market value if it does not agree with the declared price.

Does Cyprus still have stamp duty in 2026?

For documents signed from 1 January 2026, stamp duty has been abolished, so it is not a normal buyer cost on a new 2026 purchase contract. If a contract was signed before 2026, the old rules may still apply to it. Do not budget stamp duty as a standard cost on a 2026 signing.

When can 5% VAT apply to a main home?

Reduced 5% VAT is possible only for a main and permanent residence, not for every new property. The current limits to check are: 5% on the first 130 m², up to the first €350,000 of value, with total property value not above €475,000 and total buildable area not above 190 m². Any part outside the qualifying limits may be at 19%, and if the property exceeds the total limits the full purchase may be at 19%. If you are near the limits, check the architectural plans and permit figures, not the sales brochure. Qualification is not automatic and cannot be promised.

What other costs should I budget for?

Legal fees.
Valuation, survey or due diligence on the property.
Land Registry and admin fees.
Bank or mortgage costs, if the purchase is financed.
Property insurance, if required.
Communal expenses after purchase.
Tax advice, if the purchase connects with relocation, rental income, non-dom or tax residency.

What should I check before signing?

Confirm, in writing: whether the property is new or resale, whether VAT or transfer fees apply, whether you qualify for 5% VAT and on what value and area, whether you need non-EU buyer permission, the signing date for stamp duty, and the full list of other costs above. Ask the lawyer or developer for the VAT position and, for a resale, the Land Registry transfer-fee figure.

Before you sign, we can check whether your purchase is likely to involve VAT, transfer fees, reduced VAT conditions, non-EU buyer permission or other buyer costs. You get a clear list of what applies, what needs confirmation and what to ask the lawyer or developer before moving forward.

Book a property tax consultation Free check

FAQ

Do I pay VAT or transfer fees when buying property in Cyprus?

New property usually means VAT: 19% standard, or 5% for a qualifying main home. Resale usually means Land Registry transfer fees instead. If VAT is charged on the transaction, no transfer fee is charged.

How much are transfer fees on a €300,000 resale property?

On the 3%, 5% and 8% scale, a €300,000 resale is €17,200 before any reduction. With the usual 50% reduction, that is about €8,600.

Is stamp duty still payable in Cyprus in 2026?

For documents signed from 1 January 2026, stamp duty has been abolished, so it is not a normal buyer cost on a new 2026 purchase contract. Contracts signed before 2026 may still fall under the old rules.

Can I get 5% VAT on a home in Cyprus?

Only for a main and permanent residence, and within limits: broadly the first 130 m² and the first €350,000 of value, with total value up to €475,000 and total area up to 190 m². It is not automatic and must be checked.

Can non-EU buyers buy property in Cyprus?

Generally yes, but non-EU buyers may need permission to acquire immovable property in Cyprus. It is not a tax, but it affects whether the purchase proceeds smoothly.

What should I check before signing?

Whether the property is new or resale, whether VAT or transfer fees apply, whether you qualify for 5% VAT, whether you need non-EU permission, the signing date for stamp duty, and other costs such as legal and valuation fees.

Sources checked: Cyprus Tax Department VAT rates, Cyprus Department of Lands and Surveys transfer-fee guidance, PwC Cyprus Tax Reform 2026 summary, and current Cyprus reduced-VAT professional guidance. Last checked: July 2026.

See the other guides

The guides on this site are general information, based on what was available on the update date. They do not replace a professional review of your own case.